Wohnen und Miete

Mietvertrag

«میت‌فِرتراگ»: قرارداد اجاره؛ صاحبخانه خانه را در وضعیت قابل استفاده در اختیار می‌گذارد و مستأجر اجاره توافق‌شده را می‌پردازد.

در Mietvertrag صاحبخانه متعهد می‌شود خانه را در وضعیت مناسب برای استفاده تحویل دهد و در همین وضعیت نگه دارد؛ مستأجر متعهد می‌شود اجاره توافق‌شده را بپردازد.

چه چیزهایی را بررسی کنید؟

• مبلغ Kaltmiete و پیش‌پرداخت هزینه‌های جانبی جداگانه.
• مبلغ و نحوه پرداخت Kaution.
• مدت قرارداد و Kündigungsfrist (برای مستأجر: فسخ تا سومین Werktag ماه برای پایان ماهِ بعد از ماه آینده؛ قراردادی که به زیان مستأجر از این قاعده جدا شود نامعتبر است).

اشتباهی که باید از آن پرهیز کنید

فسخ قرارداد اجاره باید کتبی باشد؛ در عمل یعنی نامه با امضای دست. پیام واتس‌اپ یا ایمیل کافی نیست.

چه کار کنید؟

• قرارداد را پیش از امضا کامل بخوانید و برای بخش‌های نامفهوم وقت بگیرید.
• یک نسخه امضاشده برای خودتان بگیرید.
• هنگام تحویل خانه صورت‌جلسه تحویل بنویسید و از هر ایراد عکس بگیرید.

منبع این بخش: § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)، § 573c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)، § 568 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Kaltmiete (Nettokaltmiete)

«کالت‌میته»: اجاره خالص؛ اجاره خانه بدون هزینه‌های جانبی مانند گرمایش، آب و نظافت ساختمان.

Kaltmiete یا Nettokaltmiete بخشی از اجاره است که فقط برای خود خانه پرداخت می‌شود. هزینه‌های جاری ساختمان (Betriebskosten یا Nebenkostenabrechnung) جدا از آن، معمولاً به‌صورت پیش‌پرداخت ماهانه، حساب می‌شوند. مجموع این دو را Warmmiete می‌گویند.

چرا مهم است؟

سقف قانونی Kaution بر اساس اجاره بدون هزینه‌های جانبی حساب می‌شود، نه اجاره کل.

اشتباهی که باید از آن پرهیز کنید

به گفته مرکز حمایت از مصرف‌کننده، آگهی‌های جدی معمولاً اجاره گرم و سرد را جدا نشان می‌دهند؛ آگهی‌ای که فقط اجاره گرم دارد یا هزینه‌های جانبی بسیار پایینی نشان می‌دهد، می‌تواند نشانه آگهی جعلی باشد.

چه کار کنید؟

• در هر آگهی دنبال تفکیک اجاره سرد و هزینه‌های جانبی بگردید.
• برای مقایسه خانه‌ها همیشه اجاره سرد را با اجاره سرد مقایسه کنید.

منبع این بخش: § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)، § 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)، Verbraucherzentrale: Fake-Wohnungen im Internet

Warmmiete

«وارم‌میته»: اجاره گرم؛ مجموع اجاره خالص و پیش‌پرداخت هزینه‌های جانبی (گرمایش، آب و غیره) که ماهانه می‌پردازید.

Warmmiete همان مبلغی است که عملاً هر ماه به صاحبخانه می‌پردازید: Kaltmiete به‌اضافه پیش‌پرداخت هزینه‌های جاری ساختمان. قانون می‌گوید پیش‌پرداخت هزینه‌ها فقط به «مقدار مناسب» مجاز است و هر سال باید حساب آن داده شود (Nebenkostenabrechnung).

اشتباهی که باید از آن پرهیز کنید

در فهرست رسمی هزینه‌های جاری، برق فقط برای روشنایی بیرون و بخش‌های مشترک ساختمان (راه‌پله، زیرزمین) آمده است؛ برق مصرفی داخل واحد شما در آن نیست و معمولاً قرارداد برق جداگانه لازم است. در قرارداد اجاره بخوانید دقیقاً چه چیزهایی در پیش‌پرداخت هست.

چه کار کنید؟

• در قرارداد ببینید کدام هزینه‌ها در پیش‌پرداخت ماهانه هست و کدام نیست.
• پول کافی برای پرداخت احتمالی پس از صورت‌حساب سالانه کنار بگذارید.

منبع این بخش: § 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)، § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Nebenkostenabrechnung (Betriebskostenabrechnung)

«نِبِن‌کوستِن‌آپ‌رِشنونگ»: حساب سالانه هزینه‌های جانبی اجاره؛ صاحبخانه باید ظرف ۱۲ ماه پس از پایان دوره آن را بفرستد.

صاحبخانه باید هر سال درباره پیش‌پرداخت هزینه‌های جاری ساختمان (Betriebskosten) حساب پس بدهد. نتیجه می‌تواند بازپرداخت یا پرداخت اضافه باشد.

مهلت‌های قانونی

• صاحبخانه باید حساب را حداکثر تا پایان ماه دوازدهم پس از پایان دوره حساب بفرستد؛ پس از آن معمولاً دیگر نمی‌تواند پول اضافه بخواهد (مگر تأخیر تقصیر او نباشد).
• شما هم باید اعتراض‌هایتان را حداکثر تا پایان ماه دوازدهم پس از دریافت حساب اعلام کنید.
• حق دارید اسناد و رسیدهای پشت حساب را ببینید.

اشتباهی که باید از آن پرهیز کنید

فقط هزینه‌هایی که در فهرست رسمی هزینه‌های جاری آمده و در قرارداد توافق شده، قابل انتقال به مستأجر است. پیش از پرداخت مبلغ اضافه، ردیف‌ها را با فهرست مقایسه کنید.

چه کار کنید؟

• تاریخ رسیدن صورت‌حساب را روی آن بنویسید.
• اگر مبلغ روشن نیست، از حق دیدن مدارک استفاده کنید.
• اعتراض را در همان مهلت قانونی و کتبی بدهید.

منبع این بخش: § 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Abs. 3–4، § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Kaution (Mietkaution)

«کائوتسیون»: ودیعه اجاره؛ حداکثر سه برابر اجاره ماهانه بدون هزینه‌های جانبی، قابل پرداخت در سه قسط.

Mietkaution پولی است که صاحبخانه به‌عنوان تضمین نگه می‌دارد. قانون مدنی آن را محدود کرده است:

• حداکثر سه برابر اجاره ماهانه بدون هزینه‌های جانبی (Kaltmiete).
• مستأجر حق دارد آن را در سه قسط ماهانه برابر بپردازد؛ قسط اول در شروع اجاره.
• صاحبخانه باید پول را جدا از دارایی خودش نگه دارد؛ قاعده، حساب بانکی با سود پس‌انداز معمول است، ولی دو طرف می‌توانند شکل دیگری از سرمایه‌گذاری را توافق کنند. سود آن به مستأجر تعلق دارد.

اشتباهی که باید از آن پرهیز کنید

پیش از دیدن خانه و امضای قرارداد، هیچ ودیعه‌ای نپردازید. مرکز حمایت از مصرف‌کننده توضیح می‌دهد که ودیعه پس از بستن قرارداد و در زمان شروع اجاره سررسید می‌شود؛ درخواست ودیعه پیش از آن نشانه رایج کلاهبرداری است.

چه کار کنید؟

• ودیعه را فقط پس از امضای قرارداد و در شروع اجاره بپردازید.
• اگر پرداخت یک‌جا سخت است، از حق سه قسط ماهانه استفاده کنید.
• رسید پرداخت و اطلاعات حساب ودیعه را نگه دارید.

منبع این بخش: § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)، Verbraucherzentrale: Fake-Wohnungen im Internet

Wohnungsgeberbestätigung

«وونونگس‌گِبِر‌بِشتِتیگونگ»: تأییدیه کتبی صاحبخانه یا واگذارکننده خانه که شما به آن خانه نقل مکان کرده‌اید؛ برای ثبت‌نام نشانی لازم است.

Wohnungsgeberbestätigung نامه‌ای است که واگذارکننده خانه (صاحبخانه یا کسی که خانه را در اختیار شما گذاشته) در آن ورود شما را تأیید می‌کند. بدون آن، Anmeldung معمولاً انجام نمی‌شود.

چه چیزهایی باید در آن باشد؟

طبق قانون: نام و نشانی واگذارکننده (و اگر مالک نیست، نام مالک)، تاریخ ورود، نشانی خانه و نام کسانی که باید ثبت‌نام کنند. واگذارکننده موظف است این تأییدیه را در مهلت ثبت‌نام بدهد.

اشتباهی که باید از آن پرهیز کنید

پیشنهاد «نشانی برای ثبت‌نام» در ازای پول، وقتی کسی واقعاً آنجا زندگی نمی‌کند، طبق قانون ممنوع است. چنین پیشنهادی را نپذیرید.

چه کار کنید؟

• اگر صاحبخانه تأییدیه را نمی‌دهد یا به‌موقع به دستتان نمی‌رسد، قانون می‌گوید باید فوراً به اداره ثبت محل سکونت اطلاع دهید.
• تأییدیه را می‌توان به‌جای کاغذ، الکترونیکی هم به اداره فرستاد؛ در این صورت صاحبخانه یک کد به شما می‌دهد.

منبع این بخش: § 19 Bundesmeldegesetz (BMG)

Wohnberechtigungsschein (WBS)

«ون‌بِرِشتیگونگس‌شاین»: گواهی حق سکونت در خانه‌های یارانه‌ای (اجتماعی)؛ با درخواست از اداره مسئول و برای مدت یک سال صادر می‌شود.

خانه‌های مسکن اجتماعی (Sozialwohnung) را فقط به کسی می‌توان اجاره داد که پیش‌تر Wohnberechtigungsschein (کوتاه: WBS) ارائه کرده باشد.

چه کسی می‌تواند درخواست دهد؟

طبق قانون فدرال، کسانی که فقط موقتاً در آلمان نیستند و از نظر حقوقی و واقعی می‌توانند برای مدت طولانی محل زندگی مستقل داشته باشند. گواهی با درخواست و برای یک سال صادر می‌شود. شرایط درآمدی و مدارک لازم را از اداره مسکن (Wohnungsamt) شهر خود بپرسید.

اشتباهی که باید از آن پرهیز کنید

WBS خانه تضمین نمی‌کند؛ فقط اجازه اجاره خانه اجتماعی را می‌دهد. جست‌وجوی معمولی را هم‌زمان ادامه دهید.

چه کار کنید؟

• درخواست را در اداره مسکن شهر خود بدهید و مدارک درآمدی را همراه ببرید.
• تاریخ پایان یک‌ساله گواهی را یادداشت کنید.

منبع این بخش: § 27 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG)