پیدا کردن خانه برای بسیاری از تازه‌واردها، چه ایرانی و چه افغانستانی، یکی از سخت‌ترین مراحل زندگی در آلمان است. این راهنما کمک می‌کند هزینه‌ها را درست بفهمید، قرارداد را با چشم باز امضا کنید و در دام آگهی‌های جعلی نیفتید.
هزینه‌ها را درست بخوانید
اجاره سرد، هزینه‌های جانبی، اجاره گرم
در آگهی‌ها معمولاً سه عدد می‌بینید: Kaltmiete (اجاره خالص خانه)، پیش‌پرداخت هزینه‌های جاری ساختمان (Nebenkosten یا Betriebskosten) و مجموع آن دو، یعنی Warmmiete. قانون می‌گوید پیش‌پرداخت هزینه‌های جاری فقط به «مقدار مناسب» مجاز است و صاحبخانه باید هر سال درباره آن حساب پس بدهد.
ودیعه (Kaution)
- حداکثر سه برابر اجاره ماهانه بدون هزینه‌های جانبی.
- حق دارید آن را در سه قسط ماهانه برابر بپردازید؛ قسط اول در شروع اجاره.
- صاحبخانه باید پول را جدا از دارایی خودش نگه دارد، معمولاً در حساب بانکی (شکل دیگر فقط با توافق دو طرف)؛ سود آن مال شماست.
کجا دنبال خانه بگردید؟
- سایت‌ها و اپ‌های آگهی املاک و آگهی‌های کوچک (Kleinanzeigen) — با احتیاط؛ بخش آگهی‌های جعلی را پایین‌تر بخوانید.
- آشنایان، هم‌محله‌ای‌ها و جامعه فارسی‌زبانان شهرتان.
- مسکن اجتماعی: خانه‌های یارانه‌ای را فقط با Wohnberechtigungsschein (WBS) می‌توان اجاره کرد. این گواهی با درخواست و برای یک سال صادر می‌شود. شرایط درآمدی و مدارک را از اداره مسکن (Wohnungsamt) شهر خود بپرسید.
مدارک و بازدید
- برخی صاحبخانه‌ها اطلاعات اعتباری می‌خواهند. به گفته خود شوفا، نسخه رایگان داده‌ها (طبق ماده ۱۵ DSGVO) را به صاحبخانه ندهید، چون اطلاعات حساسی مثل حساب‌ها و وام‌ها در آن هست.
- کپی کارت شناسایی یا گذرنامه را برای «صاحبخانه‌ای» که فقط از طریق ایمیل می‌شناسید نفرستید؛ مرکز حمایت از مصرف‌کننده هشدار می‌دهد که کلاهبرداران با آن از هویت شما سوءاستفاده می‌کنند.
- پلیس ایالت نوردراین‌وستفالن توصیه می‌کند برای بازدید تنها نروید و اگر زبان برایتان سخت است، مترجم همراه ببرید.
قرارداد اجاره
- مبلغ اجاره سرد و پیش‌پرداخت هزینه‌ها را جدا ببینید.
- مهلت فسخ مستأجر طبق قانون: فسخ تا سومین Werktag یک ماه، برای پایان ماهِ بعد از ماه آینده (تقریباً سه ماه). Werktag یعنی روز غیرتعطیل؛ برای احتیاط در شمردن این سه روز، شنبه را هم بشمارید. توافقی که به زیان مستأجر از این قاعده جدا شود، نامعتبر است.
- پس از ورود، صاحبخانه باید تأییدیه ورود (Wohnungsgeberbestätigung) را به شما بدهد؛ با آن ظرف دو هفته Anmeldung انجام می‌دهید. ببینید: ثبت نشانی گام‌به‌گام.
- هیچ‌وقت «نشانی برای ثبت‌نام» نخرید: ارائه نشانی برای ثبت‌نام بدون سکونت واقعی طبق قانون ممنوع است.
آگهی جعلی را بشناسید
مرکز حمایت از مصرف‌کننده و پلیس این الگوها را به‌عنوان نشانه هشدار نام می‌برند:
- قیمت خیلی پایین برای خانه‌ای خیلی خوب، یا هزینه‌های جانبی به‌طرز عجیبی کم. اجاره را با جدول اجاره محلی (Mietspiegel) که شهرها منتشر می‌کنند مقایسه کنید.
- «صاحبخانه در خارج است» و پیشنهاد می‌دهد کلید را با پست یا از طریق واسطه بفرستد، به شرط اینکه اول پول واریز کنید.
- درخواست پول پیش از بازدید یا پیش از قرارداد: ودیعه، «هزینه رزرو» یا پول برای ورود به فهرست انتخاب. به گفته مرکز حمایت از مصرف‌کننده، ودیعه فقط پس از بستن قرارداد و در زمان شروع اجاره سررسید می‌شود.
- عکس‌های «کاتالوگی»: با جست‌وجوی معکوس تصویر ببینید عکس جای دیگری هم هست یا نه. متن آگهی را هم جست‌وجو کنید.
- لینک به سایت‌هایی که شبیه سایت اصلی‌اند، یا درخواست ثبت‌نام پولی در سایت ناشناس؛ نشانی مرورگر را بررسی کنید.
- پرداخت یا تحویل کلید «از طریق» پلتفرم‌های اجاره کوتاه‌مدت یا فروش اینترنتی؛ به گفته مرکز حمایت از مصرف‌کننده، این پلتفرم‌ها چنین خدماتی برای خانه‌های اجاره‌ای ندارند.
- IBAN با کد کشوری که انتظارش را ندارید.
اگر پول فرستاده‌اید
- فوراً به بانک بگویید واریز را برگرداند. (به گفته مرکز حمایت از مصرف‌کننده، حق قانونی برای برگرداندن واریز عادی ندارید، ولی تلاش ارزشش را دارد.)
- نزد پلیس شکایت (Strafanzeige) کنید؛ در بسیاری از ایالت‌ها آنلاین هم ممکن است.
- آگهی را به سایت آگهی گزارش دهید تا دیگران گرفتار نشوند.
پس از اسباب‌کشی
صاحبخانه باید حساب سالانه هزینه‌های جانبی (Nebenkostenabrechnung) را حداکثر تا پایان ماه دوازدهم پس از پایان دوره بفرستد. شما هم ظرف دوازده ماه پس از دریافت می‌توانید اعتراض کنید و حق دارید رسیدها را ببینید.
یادآوری مهم
این راهنما فقط برای آگاهی عمومی است و مشاوره حقوقی، مالیاتی یا مالی شخصی نیست. تصمیم نهایی درباره پرونده شما را همیشه اداره یا نهاد مسئول می‌گیرد. قوانین و مبالغ ممکن است تغییر کنند؛ منابع این صفحه در تاریخ ۱۹ سپتامبر ۲۰۲۶ بررسی شده‌اند. اگر پرونده‌تان پیچیده است، از مرکز حمایت از مصرف‌کننده، مرکز مشاوره مهاجران یا یک مشاور مجاز کمک بگیرید.
منابع
- § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) — سقف ودیعه، سه قسط؛ Abs. 3: سپرده نزد بانک یا شکل توافقی دیگر، همیشه جدا از دارایی صاحبخانه، سود برای مستأجر (بازدید: ۱۹ سپتامبر ۲۰۲۶)
- § 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) — پیش‌پرداخت مناسب، حساب سالانه، مهلت‌های ۱۲ ماهه، حق دیدن رسیدها (بازدید: ۱۹ سپتامبر ۲۰۲۶)
- § 573c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) — مهلت فسخ مستأجر و نامعتبر بودن توافق به زیان او (بازدید: ۱۹ سپتامبر ۲۰۲۶)
- § 27 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) — WBS برای خانه یارانه‌ای، صدور با درخواست برای یک سال (بازدید: ۱۹ سپتامبر ۲۰۲۶)
- § 19 Bundesmeldegesetz (BMG) — تأییدیه ورود صاحبخانه و ممنوعیت ارائه نشانی بدون سکونت (بازدید: ۱۹ سپتامبر ۲۰۲۶)
- Verbraucherzentrale: Fake-Wohnungen im Internet – so erkennen Sie falsche Immobilienanzeigen — نشانه‌های آگهی جعلی، سررسید ودیعه، کپی کارت شناسایی، پلتفرم‌ها، IBAN، اقدام پس از واریز (بازدید: ۱۹ سپتامبر ۲۰۲۶)
- Polizei NRW: Betrug bei Wohnungsangeboten — سایت‌های جعلی و ثبت‌نام پولی، بررسی نشانی مرورگر، بازدید نه به‌تنهایی، همراه بردن مترجم، شکایت (بازدید: ۱۹ سپتامبر ۲۰۲۶)
- SCHUFA: SCHUFA-Auskunft kostenlos – Datenkopie — نسخه رایگان داده‌ها را به صاحبخانه ندهید (بازدید: ۱۹ سپتامبر ۲۰۲۶)